REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (PROVISORIO).
SOTAVENTO – SECTOR VIVIENDAS
En la Ciudad de Canning, Partido de Ezeiza, Provincia de Buenos Aires, a los 20 días de Junio de 2019-
LA ADMINISTRACIÓN DE SOTAVENTO CANNING CUIT 30-71491859-8 domiciliado en José Champagnat 4351, Canning, Provincia de Buenos Aires, en nombre y representación de "SUEÑO URBANO S.R.L." CUIT 30-71491859-8, con domicilio social en la calle Talcahuano 843, piso 5, departamento 11, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en adelante el “DESARROLLADOR”; adopta por la presente el REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (PROVISORIO) con el fin de regular la convivencia, la seguridad y el mantenimiento del Complejo denominado SOTAVENTO sito en el período que más adelante se especifica.-
PRIMERO: ANTECEDENTES
I) SOTAVENTO es un complejo urbanístico conformado por los siguientes sectores:
SOTAVENTO SECTOR RESIDENCIAL
Cinco edificios de departamentos destinados a viviendas multifamiliares, los que se organizarán en distintas etapas cuyas posesiones se entregarán conforme al siguiente cronograma aproximado: Etapa 1: Bloque Oeste constituido por 24 departamentos de 2 ambientes y Bloque Norte constituido por 26 departamentos de 1,2,3 y 4 ambientes, cuya entrega se programa para el mes de julio de 2019.-
Etapa 2 Bloque Este constituido por 16 Departamentos de 1,2 y 3 ambientes cuya entrega se programa para el mes de Octubre 2019
Etapa 3 Bloque Sur constituido por 26 Departamentos de 1,2,3 y 4 ambientes y Bloque Casas constituido por 10 Departamentos de 3 y 4 ambientes cuya entrega se programa para el mes Septiembre/Octubre 2022. En el área residencial cada departamento posee una cochera semi cubierta para estacionar sus vehículos'.-
Está integrado además por 48 Cocheras cubiertas y subterráneas cuya entrega se programa para el mes de Octubre 2020. Las cocheras cubiertas se encuentran en el subsuelo ubicado debajo del Bloque Casas
AMENITIES: El sector VIVIENDAS cuenta con dos piscinas, una externa y una in-out en la zona de Spa- Gym, totalmente equipado, cuenta además con Sauna húmedo- Sauna Seco Duchas, Espacio de Relax, 2 Bañeras Hidromasajes - En otro sector del Complejo de amenities habrá 2 salones de usos múltiples, kid house interno y externo.- El Complejo cuenta con Cámaras de Seguridad ubicadas en lugares estratégicos y Seguridad las 24 horas.-
SOTAVENTO SECTOR COMERCIAL
Está conformado por 3 Bloques o Edificios
Etapa 1: Bloque Centro constituido por 5 Locales Comerciales y 4 Oficinas; Bloque Derecho con 4 Locales Comerciales y 5 Oficinas cuya entrega se programa para el mes de Julio 2019
Etapa 2: Bloque Izquierdo constituido por un Local apto Supermercado/ Proveeduría de 200 m2 y 5 Oficinas cuya entrega se programa para el mes de Enero 2022
Este Sector es totalmente independiente del Área Residencial compartiendo solo la Guardia y el Mantenimiento de las Cámaras de Seguridad correspondientes..-
RESTRICCION: los propietarios/inquilinos y/o a quienes estos hayan cedido provisoria o definitivamente sus derechos de unidades en el sector comercial no podrán ingresar al sector residencial ni amenities , a excepción de aquellos que sean propietarios y/o inquilinos de alguna cochera ubicada en el sector correspondiente dentro de SOTAVENTO RESIDENCIAL, y exclusivamente podrán ingresar al lugar con el solo fin de estacionar sus vehículos, no podrán circular por los espacios comunes ni hacer uso de los amenities, salvo que lo hicieran en condición de invitados de algún propietario/inquilino del sector residencial, y en compañía de estos como lo establecen los reglamentos
EL CONSORCIO DE PROPIETARIOS SOTAVENTO de la localidad de CANNING, Partido de EZEIZA, Provincia de Buenos Aires, con domicilio legal en Champagnat 4351 – Canning Ezeiza Provincia de Buenos Aires
estará integrado por los futuros titulares de dominio de las Unidades que lo componen, según los títulos que lo acrediten, los que han tomado posesión de la unidad adquirida en el día de la fecha, sus cesionarios o herederos.-
SEGUNDO: BIENES COMUNES: REVISTEN EL CARÁCTER DE BIENES COMUNES además de las cosas de uso común que especifica el CCCN y las que surgen del plano que oportunamente se aprobará,, las que se enumeran a continuación a saber: a) el acceso principal y local de vigilancia, b) reja, alambre y muro perimetral en toda su extensión; c) las calles internas que sirven de acceso a las distintas unidades funcionales y complementarias, sus pavimentos, banquinas, alcantarillas, desagües d) El terreno sobre el que se asientan las unidades, los cimientos, muros divisorios de cada unidad, las instalaciones de teléfono, agua, y luz que se encuentren en paredes comunes y hasta la conexión con los respectivos grifos; e) los faroles y columnas de alumbrado; f) la red de distribución de agua, sus caños, medidores, válvulas etc; g) la red de desagües cloacales, sus caños, pozos de bombeo, bombas, etc; h) la red telefónica, sus conductos, casilla, etc; i) el SUM; SPA, el gimnasio, las piscinas, sus bombas y filtros; j) la superficie destinada a plaza o espacios verdes públicos, k) y en general toda otra superficie no afectada a propiedad exclusiva o que en cumplimiento de disposiciones legales no deba ser cedida por el Consorcio; m) los árboles, plantas y vegetación de los sectores comunes; n) y todos aquellos bienes o cosas, obras, construcciones y edificaciones ubicadas o instaladas o que se instalen en sectores comunes del inmueble; o) todos los bienes muebles y accesorios para el uso del Consorcio que se incluyan en el respectivo inventario que el administrador realice; Por tanto se consideran lugares y bienes comunes aquellos sobre las cuales ningún propietario pueda invocar dominio exclusivo.-
TERCERO: DESTINO DE LAS DIFERENTES PARTES DEL EDIFICIO.- USO DE LAS COSAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA.- Las unidades funcionales del SECTOR VIVIENDAS se destinarán exclusivamente para VIVIENDA UNIFAMILIAR, y no se permitirá ningún destino comercial, industrial, profesional o de otra naturaleza que no sea el expresado.- Queda expresamente prohibido instalar comercios, realizar ruidos molestos o perturbar de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, realizar actividades que perjudiquen el bien común, produzcan molestias o riesgos, queda prohibido guardar inflamables, explosivos o mercaderías que desprendan malos olores o produzcan humedad o humo; no podrán realizarse reuniones tumultuosas, de juego, políticas o tener conductas reñidas con las ordenanzas municipales o de buena convivencia o contrarias a la moral y buenas costumbres; ni en general efectuar un uso contrario al destino de su unidad funcional y del inmueble en su conjunto. No se podrán emplazar en los lotes, espacios verdes privados y/o comunes, construcciones no permanentes, ni permitir en ellos la realización de campamentos o picnic que no formen parte de una actividad común especifica, ni estacionar vehículos en lugares no habilitados. No se podrán destinar las áreas para cualquier uso que directa o indirectamente constituya una trasgresión a las finalidades del complejo.- No podrán colocarse carteles publicidad, ni de venta y/o alquiler en el frente de las viviendas ni el cerco exterior del complejo.- Esta prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes; está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las preexistentes del conjunto, esto incluye la colocación de cortinas, block out, y toldos, los que serán en todos los casos de iguales características y colores a los de todas las unidades, y exclusivamente de colores blancos, grises o negros, por lo que su colocación requerirá la consulta y autorización del Administrador, toda vez que esta restricción es en beneficio del conjunto y a efectos de guardar su armonía.- No podrán emplazarse bajo ningún concepto los equipos de aire acondicionado fuera de aquellos lugares que se encuentran específicamente asignados en cada unidad.- La responsabilidad en el cumplimiento de estas obligaciones se extiende al titular de la unidad funcional, su núcleo familiar y a quienes convivan con él, habitual o circunstancialmente, como asimismo a los terceros a quien éste le hubiese cedido el uso de aquella.- Cualquier infracción a las obligaciones enunciadas en el presente reglamento será notificada por escrito al propietario infractor o al propietario a quien se vincule el infractor y deberá abonar por cada infracción cometida una multa equivalente a 70 litros de nafta especial. En caso de reincidencia dentro del año de la última infracción, su valor se duplicará y así sucesivamente, el administrador notificará con nota cursada y fijada en la unidad funcional respectiva, previo apercibimiento cursado del mismo modo y tendrá la facultad de percibir dichos importes conjuntamente con la expensa habitual, sin derecho a reclamo alguno por el infractor.-
El área comercial es totalmente independiente del área residencial - Solo comparten algunos costos relacionados con seguridad y mantenimiento, que serán distribuidos por el administrador y se agregaran a las expensas que se liquiden para cada sector.- La reglamentación de las actividades y organización de este sector se realiza en forma independiente del presente, siendo que el Sector Comercial no tiene acceso al Complejo de viviendas y sus amenities.- Las unidades en construcción se encuentran exentas del pago de expensas dada su condición, sin perjuicio de ello deberán cumplir las normas establecidas en el Reglamento Interno y las que la Administración imponga con el fin de minimizar complicaciones en el normal desarrollo de las actividades del Complejo. Se les adjudicará un coeficiente de participación en el pago de las expensas a partir del momento de su habilitación, sin perjuicio de las modificaciones en los coeficientes de dominio definitivos y de participación en el pago de las expensas que se realicen en la modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal.-
Cada propietario reconoce expresamente que el complejo, implica un proceso de planeamiento, constructivo y de convivencia con características de continuidad y larga duración, el que incluye diversos tipos de construcción lo que necesita para su exitosa consecución de la colaboración de todas las partes involucradas, tanto en lo que hace al proceso de desarrollo urbano como en lo que atañe al funcionamiento, todo ello dentro de un marco de equilibrio y de respeto de los derechos y las obligaciones recíprocos; por lo que cada propietario hace renuncia expresa a cualquier reclamo que tuviera como base las posibles molestias que el avance de las obras pudiera ocasionar.-
CUARTO: A) IMPUESTOS MUNICIPALES, TASAS, CONTRIBUCIONES. SERVICIOS: Una vez entregada la posesión los propietarios/poseedores tomarán a su exclusivo cargo la totalidad de los impuestos, tasas, contribuciones y/o servicios que graven el inmueble en general, en proporción a su porcentaje de dominio, y los propios de cada unidad relevando al Desarrollador de toda responsabilidad al respecto.- B) VIGENCIA Y OBLIGATORIEDAD: Se adopta el presente REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN (provisorio) que regirá el mantenimiento de los edificios, y las relaciones entre sus habitantes en el período comprendido entre la toma de posesión de las unidades construidas y la aprobación y registración de los planos definitivos y otorgamiento del Reglamento de Propiedad Horizontal de las distintas unidades.- El presente Reglamento, es de cumplimiento obligatorio para todos los que lo habiten o transitan sean propietarios, inquilinos, grupo familiar básico y/o sus allegados, residentes temporarios, invitados, personal bajo relación laboral permanente o temporaria, etc., Independientemente de la forma en que se los denomine en los diferentes artículos del reglamento. No se admite alegar la ignorancia, por lo que cada adquirente se compromete a cumplimentar lo aquí estipulado, lo que será en beneficio exclusivo de los titulares del complejo y sus grupos familiares o personas vinculadas.-
QUINTO: USO DE LAS COSAS Y SERVICIOS COMUNES: El uso de las cosas, bienes y servicios comunes se practicará de acuerdo con el sentido y limitaciones que indican los artículos 2037 y subsiguientes del Código Civil y Comercial de la Nación, y las determinaciones del presente Reglamento.- El inmueble en su conjunto deberá ser usado exclusivamente por los propietarios o por los terceros a quienes ellos hubieren cedido el uso de sus unidades funcionales, sus familiares, invitados, y personal dependiente, bajo la responsabilidad de aquellos de acuerdo con las disposiciones del presente Reglamento. A esos efectos se establecen en el presente reglamento normas de seguridad y controles para el ingreso dentro del ámbito del complejo y para la salida de éste, como asimismo velocidades máximas de circulación y prohibición de acceso a vehículos de excesivo peso, o extraños al complejo, o restricciones y medidas inherentes al buen uso y conservación de los bienes comunes e instalaciones, o que hagan a la estética del inmueble en su conjunto y la regulación del uso de las áreas comunes por los invitados.- Los espacios comunes serán destinados para lo que fueron creados y solamente podrá variarse su destino por decisión de la Asamblea de copropietarios a excepción de que por el desarrollo de alguna actividad o evento temporario se les asigne provisoriamente otro destino, sin variar el original más allá de dicho evento. Estos espacios, también pueden ser utilizados por familiares directos o inquilinos con las limitaciones establecidas en el presente reglamento.-
SEXTO: NORMAS DE CONVIVENCIA: A) La administración establecerá normas de seguridad y controles para el ingreso y egreso del ámbito del complejo, estableciéndose que la velocidad máxima será de diez kilómetros por hora; B) Espacios Guarda coches y unidades funcionales o complementarias destinadas a cocheras: Cada unidad podrá utilizar para el estacionamiento de su vehículo únicamente en el lugar asignado para tal fin. Los espacios guarda coches y las unidades funcionales o complementarias destinadas a cochera deberán pertenecer exclusivamente a un titular de alguna unidad funcional de vivienda, podrán éstos adquirir más de una unidad de cochera.- Deberá ponerse en conocimiento de la Administración los datos del vehículo que utilizará en forma permanente el estacionamiento asignado, y sus cambios.- Por norma general no podrán permanecer automóviles ajenos al complejo, salvo autorización expresa del propietario y/o inquilino de la unidad, en este caso el autorizado deberá estacionar exclusivamente en el espacio asignado a la unidad. Los propietarios o autorizados podrán estacionar por un lapso no mayor a media hora, sobre un costado de la calle de acceso principal para la descarga y carga de cosas o mercaderías.- Los proveedores solo podrán ingresar para descarga de mercadería y/o herramientas y luego deberán retirar del predio indefectiblemente el vehículo. C) SUM: El uso del salón está destinado solo a propietarios y/o sus inquilinos y/o a quienes cedan temporalmente sus derechos, con la debida acreditación, previa solicitud del turno correspondiente el que se asignará por orden de pedido.- Metodología para solicitar turno: La solicitud de turnos se realizará ante la Administración, quien llevará el control pertinente y su debida publicación.- Se podrá reservar un turno por vez por propiedad, con un máximo de 30 días antes de la fecha reservada. Se notificará la reserva de turno a todos los propietarios mediante la cartelera ubicada en el SUM.- Se podrá recibir invitados hasta un máximo de 50 personas por cada salón. La limpieza del mismo deberá correr por cuenta del propietario que utilizó el lugar, debiendo dejarlo en perfectas condiciones de orden y aseo. La Administración podrá establecer un canon a abonar por el uso de SUM, el que quedará en condición de fondo de reserva y se destinará exclusivamente a la conservación o mejora del complejo; D) Piscina: El uso de la piscina es exclusivo de los propietarios y sus familiares directos, podrán ingresar dos invitados por propiedad. La Administración dictará normas de uso del sector las que serán comunicadas a los propietarios, exhibidas en lugares visibles y serán obligatorias para todos los que permanezcan en este lugar.- No podrán ingresar menores a la piscina sin la compañía de un adulto que los vigile y se responsabilice en forma exclusiva de los mismos. El horario para las piscina será de 09 a 21 horas respetando los horarios de descanso a la hora de la siesta, fuera de esos horarios está terminantemente prohibido el uso de las piscinas. E) Parque común: Se podrán utilizar la totalidad de los espacios comunes para actividades de recreación o esparcimiento sobre el principio general de respeto y la armonía general. Las plantas y árboles de los espacios comunes no pueden ser removidas ni alteradas sin previo consenso de la Administración. F) Horarios para reuniones y fiestas: El horario permitido para pasar música y realizar reuniones en espacios de uso común o propios será hasta las 00:00hs de domingo a jueves, 2:00hs los viernes y 3.00 hs los sábados. H) Uso del gimnasio: Se limitará a los propietarios, no se permiten el ingreso de extraños ni menores de 15 años, sin la compañía de un adulto. Se deberá mantener el orden y la limpieza del mismo. El consorcio no se responsabiliza por los daños físicos y/o perjuicios que pudieran producirle a usuarios o a terceros el desarrollo de cualquier actividad dentro del gimnasio, o cualquier otro accidente producido en el sector y/o en los espacios comunes del complejo.- El uso del Gimnasio tendrá un horario de 8 a 23 horas I) Será facultad del Administrador y/o las personas que a tales efectos este designe la evaluación del cumplimiento de la totalidad de las disposiciones del presente Reglamento, pudiendo establecer las excepciones que considere apropiadas siempre que las mismas se hagan de manera fundada y no representen un perjuicio para el Complejo. Para acceder a las instalaciones se deberá presentar la identificación que oportunamente se establezca (carnet, tarjeta para control de acceso electrónico u otro que se determine). Se podrán aplicar aranceles de Derechos de Uso para Invitados para el desarrollo de las actividades.- Los invitados deberán estar en todo momento acompañados por el propietario. Asumiendo que la totalidad de las actividades que se realizan en el gimnasio y piletas, así como el uso de las instalaciones del Spa las personas que utilicen las instalaciones lo harán asumiendo las siguientes responsabilidades:
a. Asumiendo íntegramente los riesgos y consecuencias derivadas de las prácticas físicas que desea realizar o del uso de la instalaciones del Spa.
b. Responsabilizándose de encontrarse en estado físico y de salud adecuado para realizar dichas actividades.
c. Deslindando de toda responsabilidad frente a algún infortunio al Consorcio
d. Siguiendo estrictamente las instrucciones de uso que podrán informarse a través de cartelería o bien de personal contratado a los efectos de la vigilancia y cuidado del sector.-
Es responsabilidad de los socios informar a sus invitados sobre las normas vigentes.
Se deslinda de cualquier tipo de responsabilidad al Consorcio sobre cualquier daño que pudieran acontecer a los propietarios, grupos convivientes o invitado.
SEPTIMO: Dentro de los sectores de copropiedad del edificio general destinados o no a uso común, quedan asimismo comprendidos para el condominio todos los accesorios y cosas muebles que se incluyan en el respectivo inventario que el administrador formule, con la aprobación de los copropietarios.- La calidad de la ocupación asignada a las respectivas partes del inmueble, así como también la proporción establecida para las unidades de propiedad exclusiva en consideración al todo, no podrán modificarse sino por resolución de todos los copropietarios, cualesquiera sean los contratos o compromisos particulares que los propietarios de las unidades celebren con terceros respecto de su unidad de propiedad exclusiva, no variará la responsabilidad que el titular del dominio tiene ante el consorcio, de acuerdo con lo establecido en el presente reglamento.-
OCTAVO: OBLIGACIONES y DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será siempre inseparable del dominio, uso y goce de su unidad, estando comprendidos estos derechos y obligaciones en las transferencias, gravamen o embargo de la unidad.- TODOS LOS PROPIETARIOS DEBERÁN conservar la unidad, las partes y las instalaciones visibles exteriormente en perfecto estado de aseo, orden e higiene y designar en casos de ausencia de la vivienda, depositario de las llaves, y poner en conocimiento del encargado el nombre y domicilio de aquel. En caso de venta, cesión y/o transferencia de alguna unidad, su propietario queda obligado a comunicar al administrador con la debida anticipación el nombre y apellido y domicilio del adquirente, debiendo asimismo, exigir del adquirente que en la escritura exprese conformidad al presente reglamento, debiendo ceder a aquél su cuota parte en los fondos de reserva de la administración para la atención de los gastos comunes y extraordinarios, si los hubiera.- Cada propietario se obliga asimismo a: a) comunicar al administrador su nombre y apellido, así como el domicilio y dirección de mail que constituye a los efectos de las notificaciones y/o citaciones a que hubiere lugar, teniéndose por constituido la unidad funcional del Complejo en caso de silencio.- La dirección de mail y el domicilio declarados de cada propietario se considerarán domicilios postales en caso de ser modificadas se deberá informar al administrador en tiempo y forma. Estas constancias deberán ser consignadas por el administrador en el registro de propietarios que deberá llevar; b) comunicar el nombre y apellido al administrador de la persona a quien haya cedido y/o locado el uso de la unidad; c) ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad los arreglos y reparaciones cuya omisión pueda representar daños y/o inconvenientes a los demás propietarios, siendo responsable de los daños resultantes del incumplimiento de esta obligación; debiendo además en aquellas unidades que cuenten con jardín mantener los mismos con sus pastos cortos y en perfectas condiciones de prolijidad y aseo; d) comunicar al administrador el inicio de obras en el interior de su departamento u otros sectores de propiedad exclusiva, o reformas de cualquier naturaleza que ellas fueren. El administrador deberá evaluar las modificaciones propuestas en beneficio de la parte estructural del edificio, pudiendo negar la autorización de los trabajos en caso de que los mismos impliquen riesgos al inmueble general.- En caso de desacuerdo entre el administrador y el propietario, el primero deberá convocar, para dentro de los quince días, al consorcio a asamblea, la que deberá decidir en definitiva. No reuniéndose la asamblea o no pronunciándose al respecto, el propietario podrá, bajo su responsabilidad, ejecutar los trabajos proyectados; e) permitir, toda vez que sea necesario, al administrador y/o personas encargadas de proyectar, inspecciones o realizar trabajos de interés común, el acceso al departamento, debiendo en caso de ausencia designar depositario de las llaves y poner en conocimiento del administrador el nombre y domicilio de aquél, a los efectos antes indicados; f) cumplir y hacer cumplir el presente reglamento, el interno del edificio y las decisiones de las asambleas, a las personas que a cualquier título se encuentren gozando de la posesión o tenencia del departamento; y g) efectuar los pagos, a que está obligado, en el domicilio del administrador o por depósito bancario en una cuenta bancaria abierta a nombre del consorcio, siendo los gastos que la misma demande a cargo de la totalidad de los copropietarios. h) Mantener el Orden y decoro del Complejo; i) Se admitirán solo mascotas de pequeño y mediano porte y quedan prohibidas las razas enmarcadas dentro de la Ley 14.107 de la Provincia de Buenos Aires y su permanencia estará limitada dentro del espacio privado de cada propietario, debiendo respetar el principio general de prohibición de ruidos molestos, también con respecto a las mascotas. j) Colaborar con el mantenimiento; k) Abonar puntualmente las expensas residenciales (del 1 al 10 de cada mes), las expensas ordinarias y extraordinarias, así como también cualquier deuda por daños y perjuicios ocasionados por el mal uso de instalaciones, o por cualquier otro concepto. l) No promover discusiones de carácter político o religioso. Todas las obligaciones que en virtud de las leyes y sus decretos reglamentarios y el presente Reglamento correspondan a los propietarios en materia de uso y destino de los bienes propios y comunes, y las formas de convivencia regirán igualmente para los nuevos adquirentes, usuarios y ocupantes por cualquier título de cada una de las unidades a quienes cada propietario deberá hacer conocer el contenido de este Reglamento; m) el propietario de cada unidad funcional es responsable de los daños ocasionados a los vecinos o al inmueble común por la acción o negligencia de sus parientes, familiares, usuarios y ocupantes por cualquier título de su unidad; n) Cualesquiera sean los contratos o compromisos particulares que los propietarios celebren con terceros respecto a su unidad funcional no variarán las responsabilidades que el titular del dominio tiene en el Consorcio conforme a lo establecido en el presente Reglamento ñ) Queda expresamente prohibido dentro del predio del Complejo: 1) Circular a una velocidad superior a los 10 km. por hora; El propietario a quien se vincula el infractor deberá abonar una multa equivalente a 100 litros de nafta especial. En caso de reincidencia dentro del año de la última infracción, su valor se duplicará y así sucesivamente. Estas multas las aplicará la Administración y las podrá percibir conjuntamente con las expensas, pudiendo ser apelada ante la Asamblea de Copropietarios citada a tal fin.- 2) Producir ruidos molestos y que perturben la tranquilidad del complejo y sus residentes; 3) Perturbar la paz y descanso de los vecinos con el volumen de la música u otros sonidos, teniendo presente los horarios que se establecen en el presente reglamento. 4) El acceso de animales domésticos a las instalaciones comunes tales como áreas de esparcimiento, sector de pileta, SUM etc. El propietario o tercero vinculado cuyo animal infrinja esta prohibición será notificado por escrito de la infracción antes mencionada y en caso de reincidencia, será pasible de la multa establecida en el apartado 1) de este inciso. Igualmente es responsable por los animales de sus visitas. 5) Esta prohibida la circulación de perros sueltos por los sectores comunes del complejo. Para circular deberán ser llevados por su dueño u otras personas mediante correa y con el correspondiente bozal, y con las limitaciones respecto de su porte establecidas en la presente y la ley 14.107 de la Pcia de Buenos Aires.- 6) Está prohibida la tenencia de perros o animales domésticos sin sus correspondientes vacunas. El infractor será responsable de los daños que ocasione su perro fuera de su propiedad. 7) La caza de pájaros u otros animales, cualquiera sea el medio empleado. 8) Desagotar aguas servidas a la vía pública ni a los terrenos vecinos. 9) Practicar deportes fuera de los lugares autorizados. 10) En el supuesto de infracción a los apartados anteriores el responsable será pasible de la penalidad indicada en el apartado 1, la que será aplicada por el Administrador y podrá ser apelada ante la Asamblea citada a tal fin. 11) Guardar y/o depositar dentro de sus respectivas unidades y/o en otro lugar común toda clase de materias explosivas, inflamables y/o asfixiantes que puedan significar un peligro o que produzca emanaciones molestas. Depositar materiales, mercaderías, muebles y/u objetos en cualquier lugar común o propio que pueda comprometer la estética o significar un daño o molestia u obstruir el uso de dichas partes. 12) Está prohibido utilizar los servicios de los encargados, suplentes, ayudantes y en general de todo personal dependiente del Complejo para actividades, trabajos y/o servicios de carácter particular. 13) Utilizar pesticidas, fertilizantes químicos, venenos de cualquier tipo. 14) efectuar modificaciones en la construcción y/o sobre elevar y/o modificar las fachadas, colocar carteles y marquesinas modificando el aspecto original del edificio, asimismo no se podrá realizar tareas de mantenimiento y/o pintura de los frentes, aleros y partes comunes de manera individual, sino que deberá ser encarado en forma conjunta por el total del consorcio. Los daños que se ocasionen en los sectores y/o cosas de propiedad común, sean o no de uso exclusivo de algún propietario, así como las que se ocasionen en las partes de propiedad exclusiva, deberán ser resarcidas por el causante del daño, ya sea que éste provenga de los hechos y/o de la propia negligencia o bien de la de las personas de sus empleados, huéspedes, personal de servicio, inquilinos o visitantes particulares. En el supuesto de no poder individualizarse al causante del daño, los gastos originados por los motivos expresados serán soportados por todos los propietarios, aplicándose al efecto los porcentajes establecidos en relación al valor del conjunto para el pago de expensas.-
NOVENO: CARGAS Y CONTRIBUCIONES PARA ATENDER LAS PARTES COMUNES. Todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos necesarios para el buen mantenimiento y conservación de los bienes y prestación de los servicios de carácter común, con abstracción del uso que realicen de ellos. El administrador lo prorrateará entre los copropietarios de acuerdo con el respectivo porcentual de dominio con relación al total del conjunto, El administrador remitirá a los copropietarios la respectiva liquidación.- Las expensas se abonarán por mes vencido del 1 al 10 de cada mes. Queda entendido por cargas comunes las expensas por: 1) gastos de administración si los hubiera; 2) impuestos, tasas y contribuciones de cualquier naturaleza que graviten sobre el inmueble de su calidad de cosas común; 3) reparaciones y conservación de las partes y bienes comunes, efectuadas por el administrador o por los copropietarios en su caso; 4) limpieza, controles, vigilancia, manutención, comunicaciones de todo tipo, suministros, conservación, arreglo y reemplazo de pavimentos, accesos y caminos, iluminación, señalización, redes de suministro de electricidad, agua, cloacas y teléfono, recolección de residuos, provisión, cuidado y corte periódico de árboles y césped, y en general, toda erogación originada por la reparación y conservación de las partes comunes; 5) sueldos y cargas sociales del personal de portería, vigilancia, limpieza y mantenimiento; 6) primas de seguro contra incendio del edificio en conjunto; 7) obras nuevas autorizadas por todos los copropietarios; 8) innovaciones y mejoras en general, autorizadas en condiciones reglamentarias; 9) por todo otro gasto o servicio que se origine a consecuencia de la resolución válida de los copropietarios, o dentro de las atribuciones conferidas al administrador, o los que éste efectúe por dicho concepto en cumplimiento de su mandato.-
DECIMO: LUGAR DE PAGO: Cada propietario deberá efectuar el pago de las expensas comunes señaladas en el artículo precedente en el domicilio establecido por el administrador, dentro del plazo allí previsto. Vencido dicho plazo, los importes adeudados devengarán un interés compensatorio del TRES por ciento a favor del consorcio, por cada mes o fracción de demora, más una multa del 7% sobre el total devengado. La expresada tasa de interés podrá ser modificada por acuerdo de los copropietarios. La mora se producirá en forma automática y se procederá de inmediato al cobro judicial por la vía que autorice la legislación procesal vigente, a cuyo efecto la liquidación que practique el administrador será título ejecutivo suficiente.-
DÉCIMO PRIMERO: REPRESENTACIÓN Y ADMINISTRACIÓN: Son órganos de representación y administración en el período comprendido entre la entrega de la posesión y el otorgamiento del Reglamento de Propiedad Horizontal definitivo: a) el administrador, y b) la reunión de propietarios con posesión para cuestiones de urgencia.- En caso de renuncia o remoción del administrador, rendirá cuenta documentada de su gestión y hará entrega a su sucesor del libro de actas y de administración, planos, títulos y demás documentación que haga al edificio. El administrador durará en sus funciones mientras no sea removido y sustituido en forma expresa por la Asamblea en condiciones reglamentarias en oportunidad de crearse el Consorcio de Propietarios.-
DÉCIMO SEGUNDO: ADMINISTRADOR: Compete al administrador a) interpretar y hacer cumplir el presente reglamento de copropiedad; b) pagar con los fondos del consorcio las cuentas y/o facturas de gastos de carácter común que se originan a raíz del uso que los ocupantes hagan del edificio y sus servicios, así como los necesarios a fin de mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro de la propiedad; c) recaudar las cuotas fijadas por la asamblea como contribución de los propietarios al pago de las cargas comunes; d) ordenar y pagar cualquier reparación o arreglo necesario en las partes comunes y de servicio del edificio, a cuyo fin podrá hacer uso del fondo de reserva; e) llevar un libro de administración y otro de actas, donde quedarán consignadas las sumas abonadas para sufragar los gastos de la propiedad y las actas y resoluciones de las asambleas de propietarios, respectivamente; f) llevar un registro de propietarios, consignando el nombre, apellido y domicilio de los mismos, debiendo registrar en él todo cambio que al respecto se produjera; g) remitir a los integrantes del consorcio con diez días de anticipación por lo menos del señalado para la reunión de propietarios poseedores la rendición de cuentas del ejercicio vencido siempre que no hubiere sido del conocimiento de los propietarios, con anterioridad, así como también un presupuesto de gastos y cálculo de recursos para el ejercicio venidero; certificar las deudas por expensas comunes; h) custodiar los títulos de propiedad del inmueble, los planos de construcción, propiedad horizontal, planos de instalación de servicios y redes y demás documentación relacionada con el bien en su conjunto, los que estarán a disposición de los condóminos para su consulta cuando sea necesario, pudiendo requerir fotocopias de las partes pertinentes a sus unidades de dominio exclusivo, siendo por cuenta de quien lo requiera el costo que dichas copias demande; i) llevar las cuentas corrientes de cada propietario y mantener al día de la nómina y domicilio legal de los titulares de cada unidad; j) representar al consorcio directamente o por apoderado, ante las autoridades públicas, sean ellas administrativas, fiscales, policiales, municipales y/o judiciales, nacionales y/o provinciales, en cualquier gestión o asunto que haga a los intereses del consorcio de propietarios; k) verificar las infracciones al reglamento de copropiedad, procediendo conforme a sus propias atribuciones, y aplicar las sanciones previstas en el presente; l) efectuar las citaciones para las asambleas, sean ellas ordinarias o extraordinarias, de manera fehaciente; ll) resolver, siendo ello posible, toda divergencia entre los propietarios u ocupantes de las unidades; m) inspeccionar la propiedad e inclusive las unidades, toda vez que ello sea necesario para la ejecución de trabajos que beneficien a la comunidad. n) contratar al personal necesario para el correcto funcionamiento del edificio.- El administrador y representante legal del consorcio queda expresamente facultado para actuar por sí o por apoderado en representación del consorcio en todos los asuntos judiciales y/o administrativos que tenga pendientes o se le susciten en adelante de cualquier fuero y jurisdicción que sean, incluso tribunales del trabajo, municipal de faltas y de policía administrativa y comisiones de conciliación, posee facultades suficientes para otorgar poderes generales o especiales judiciales, y designar a los apoderados que viere convenir.-
DÉCIMO TERCERO: Provisoriamente cada ejercicio financiero durará un año, debiendo la asamblea oportunamente fijar la fecha de iniciación y vencimiento definitivo del mismo, la que sólo podrá ser modificada por ella.-
DÉCIMO CUARTO: Para la atención de gastos extraordinarios, indemnizaciones y despidos u otros gastos especiales o imprevisibles, podrá constituirse un fondo de reserva en forma de una contribución, ajena a la ordinaria. Sobre el particular resolverá anualmente la asamblea ordinaria debiendo expedirse acerca del monto de dicho fondo y la forma de pago del mismo. El fondo de reserva quedará depositado en poder del administrador, el que podrá hacer uso del mismo, y/o para compensar las deudas del consorcio con expresa obligación de rendir cuentas en oportunidad de celebrarse la asamblea general ordinaria.
DECIMO PRIMERO: PODER ESPECIAL: Cada propietario confiere y otorga desde ya poder especial por el plazo que el edificio permanezca indiviso y hasta tanto sea afectado a la Ley de Propiedad Horizontal, otorgando los poderes que correspondan en el Reglamento que se dicte; a favor del administrador, para que retiren las telas de los planos, modificar planos de todo tipo, ratificar o rectificar planos de propiedad horizontal, generar unidades funcionales o complementarias, presentarse ante los organismos privados o públicos necesarios con la documentación que se exija, obtener la aprobaciones e inscripciones pertinentes, suscribir todo tipo de solicitudes y escritos, otorgar oportunamente la escritura de Reglamento de Propiedad Horizontal y escrituras individuales traslativas de dominio-
DÉCIMO QUINTO: Podrán celebrarse reuniones informativas las que se celebraran en el SUM del complejo a la hora que la citación indique; cada propietario deberá acreditar la condición de poseedor de cada una de las unidades de propiedad privada, mediante la presentación de documento fehaciente.-
CERTIFICADOS: El administrador queda autorizado para expedir y firmar, bajo las responsabilidades a que hubiere lugar, el certificado sobre deudas por expensas comunes.-
DÉCIMO SEPTIMO: RESPONSABILIDAD DEL POSEEDOR cualquier clase de acto, hecho o convención que confiera posesión, tenencia o uso y goce sobre la correspondiente unidad, no tendrán intervención en el consorcio, permaneciendo el POSEEDOR en cuanto a sus relaciones con el consorcio, con la plenitud de las responsabilidades y obligaciones para con él y en el ejercicio de todos sus derechos de propietario, cualesquiera sean los términos de los contratos celebrados con terceros. En caso de contravención y previa intimación por parte de la administración para el cese de la misma, las unidades funcionales cuyos propietarios, y/o a quienes estos cedan provisoria o definitivamente sus derechos, deberán abonar en concepto de multa a la administración un monto mensual equivalente al triple de la expensa común abonada por la unidad en contravención y hasta el cese de la misma
DECIMO OCTAVO: JURISDICCIÓN Y CONSTITUCIÓN DEL DOMICILIO ESPECIAL: El hecho de ser POSEEDOR exclusivo de cada una de las unidades del edificio, e integrante del consorcio como POSEEDOR sobre el terreno y las cosas comunes del inmueble general, importa el conocimiento y aceptación de este reglamento, como así también la obligación de someterse para toda cuestión judicial o extrajudicial propia de este instrumento a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, quedando expresamente convenido que los domicilios especiales que se constituyan no han de importar prórroga jurisdiccional, y que sólo quedan establecidos al efecto de recibir las notificaciones, sean judiciales o extrajudiciales.-
DECIMO NOVENO: SEGURO CONTRA INCENDIO: El inmueble general se halla asegurado contra incendio en la compañía -ALLIANZ.” con póliza vigente a la fecha.-
VIGÉSIMO: ADMINISTRADOR. MANDATO.- Designase administrador del inmueble a SUEÑO URBANO S.R.L representada por Francisco E Fernández de la Puente, quién constituye domicilio en la calle Avenida Castex 3489 Complejo Amaneceres Office Oficina 107 A Canning Ezeiza Provincia de Buenos Aires- asimismo en el indicado queda fijado el domicilio legal del consorcio y procederá como mandatario a todos los efectos previstos en el presente y/o en el CCN sus decretos reglamentarios y el presente reglamento.- Su remuneración se determinará en base a valores de mercado para este tipo de remuneraciones, los que serán consultados en la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal
VIGÉSIMO PRIMERO: MODIFICACIONES: Se deja constancia que el presente reglamento está sujeto a modificación, pudiendo ser ampliado o modificado en cualquiera de sus términos hasta la fecha de registración del respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal definitivo que regirá el complejo, reservándose el DESARROLLADOR/ADMINISTRADOR el derecho a su redacción.-